Ein Eigenheim bedeutet für seine Besitzer in den ersten Jahren vor allem eine Menge Kosten, denn ein Bau und sämtliche Drumherum-Anschaffungen sind nicht gerade billig. Aber das Eigenheim ermöglicht es auch wiederum Geld zu sparen oder sogar zu verdienen. Wie es gehen kann, zeigt der folgende Ratgeber.
Dabei ist einfach zu bedenken, wie viele Freiheiten einem die eigenen vier Wände bieten – nicht nur im Sinne ungestörter Partys. Ein Vermieter könnte einem schlichtweg verbieten, im Keller einen Hunde-Friseursalon zu eröffnen. Im Eigenheim indes steht vor solchen Projekten nur eine Genehmigung für eine gewerbliche Nutzung.
Geldverdienen ohne viel staatliches Zutun
Zudem gilt das Eigenheim aus staatlicher Sicht als „Peanuts“. Was man dort im Sinne einer Kleinunternehmertätigkeit treibt, interessiert Vater Staat, solange man im Nutzungsbereich des Wohngebiets bleibt und seine Steuern ordnungsgemäß abführt, auf gut Deutsch nicht die Bohne.
Diese Beschränkungen gibt es
Das Wohngebiet
Allerdings gibt es eine Einschränkung und zwar die Art des Wohngebiets, ersichtlich in der jeweils gültigen Baunutzungsverordnung. Steht das Eigenheim in einem sogenannten Allgemeinen Wohngebiet, ist die gewerbliche Nutzung, auch von Teilen des Gebäudes, genehmigungspflichtig, aber in der Regel problemlos, denn laut §4 der BauNVO sind dort zulässig, „die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe“. Zudem können Beherbergungsbetriebe und sonstige nicht störende Gewerbe problemlos zugelassen werden.
Etwas schwieriger wird es jedoch im Reinen Wohngebiet. Dort dürfen nach §3 der BauNVO primär erst einmal keine Gewerbe genehmigungsfrei betrieben werden. Allerdings sind „Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ im Rahmen des Möglichen.
Deshalb gilt: Baunutzungsverordnung einsehen (etwa bei der Stadtverwaltung) und danach beim Bauamt nachfragen, ob das geplante Projekt durchführbar ist und mit welchen Einschränkungen.
Regionale Eigenheiten
Die BauNVO gilt zwar für die gesamte Bundesrepublik, jedoch kann es in bestimmten Regionen Abweichungen wegen dortiger Besonderheiten geben. So könnte ein Wohngebiet zwar als „allgemein“ eingestuft sein und somit rein theoretisch die Errichtung einer kleinen Schreinerei ermöglichen. Durch die Struktur dieser Siedlung könnte die Behörden dies jedoch mit zusätzlichen Auflagen (etwa Lärmschutz) verbinden.Allerdings sollte man solcherlei Besonderheiten immer bei der Behörde erfragen, da es aufgrund der Struktur Deutschlands keine Pauschalaussagen geben kann.
Sparmöglichkeiten
Kommen wir nun zu den Sparmöglichkeiten. Hier geht es primär darum, bei dem, was man bereits zur Verfügung hat, einfach die Ausgaben zusammenzustreichen. Dieser Punkt sollte als erstes abgearbeitet werden, bevor man das Haus zum Geldverdienen nutzt.
Umschuldung
Was ist das?
Um ein Haus zu bauen, müssen die meisten einen Kredit aufnehmen – zu bestimmten Konditionen. Unter Umständen können diese alten Konditionen nach einiger Zeit wesentlich unvorteilhafter sein, als neue. Umschuldung ist hierbei der Schlüssel, denn dabei wird ein teurer Kredit gegen einen günstigeren getauscht und man erzielt so entweder eine niedrigere Rate oder eine frühere Tilgung.
Was ist zu beachten?
Umschuldungen sind nicht „einfach so“ möglich, sondern nur innerhalb eines eng umgrenzten Kriterienkataloges. Wer den Bau einer Immobilie umschulden möchte, sollte vorab gründlich recherchieren und die spezifische Vorgehensweise planen. So muss eine sechsmonatige Kündigungsfrist eingehalten werden und wenn der alte Kredit kürzer als zehn Jahre läuft, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank fällig, die umso höher ausfällt, je weiter man von der Zehnjahresfrist entfernt ist.
All das kann dazu führen, dass die Ersparnisse eines neuen Kredits durch die Zusatzkosten aufgefressen werden. Daher ist das Vergleichen mehrerer Angebote zwingend notwendig. Aber: Durch die derzeit extrem niedrigen Zinsen kann man dabei, wenn alles klappt, sehr viel Geld sparen, besonders wenn das Darlehen vor langer Zeit abgeschlossen wurde.
Solarthermie
Was ist das?
Solarthermie ist die moderne Nutzung eines der ältesten technischen Prinzipien: Die Sonneneinstrahlung wird genutzt, um ein Medium – hier Wasser – zu erhitzen und mit dieser Wärme das Haus zu beheizen. Das funktioniert, indem auf dem Dach Kollektoren installiert werden, nicht unähnlich der Photovoltaik, mit der Solarthermie ansonsten aber nichts gemein hat.
Durch moderne Materialien und Bauweisen in Verbindung mit hochwertigen Dämmungen lässt sich so, selbst im Winter, teilweise eine komplette Beheizung des Hauses realisieren. Selbst wenn nicht sorgt die Unterstützung der Solarthermie bereits nach wenigen Jahren dafür, dass die Anlage sich amortisiert und sparen hilft.
Was ist zu beachten?
Nicht jedes Dach ist für Solarthermie geeignet. Es beginnt damit, dass die Kollektoren schwerer sind als Solarzellen, also eine statische Herausforderung. Zudem muss eine genau südliche Ausrichtung mit maximalen Abweichungen von 20° gegeben sein. Jede Abschattung reduziert den Wirkungsgrad der Anlage.
Eigenleistung nach dem Bau
Was ist das?
Selbst wenn das Haus schon bezogen ist, fallen immer wieder Baustellen an. Hier bietet sich enormes Einsparpotenzial, gerade weil das Anlegen eines Gartens, Rasen sähen usw. zwar auch von Fachpersonal erledigt werden kann, aber mangels ähnlich restriktiver Vorschriften wie beim Bau durchaus auch von hausbesitzenden Laien durchgeführt werden kann. Der Hausbesitzer mag vielleicht am Fliesenlegen scheitern, aber den Spaten schwingen können selbst wenig Versierte.
Was ist zu beachten?
Auch außerhalb des Hauses ist die Arbeit nur so gut, wie die Fähigkeiten des Ausführenden. Nur weil das Anlegen eines Rasens in der Theorie einfach klingt, ist es das in der Praxis nicht zwingend. In jedem Fall muss man sich bewusst sein, dass Eigenleistung in diesem Segment vor allem viel körperliche Arbeit bedeutet.
Steuertricks
Was ist das?
Unter vielen Hausbesitzern herrscht der Glauben vor, dass das Eigenheim nur dann Steuern spart, wenn man es (teilweise) vermietet. Dem ist mitnichten so, denn auch Selbstgenutztes kann Steuern sparen. Es beginnt bereits bei sogenannten haushaltsnahen Dienstleistungen. Das sind alle Arbeiten, die direkt mit Haus oder Grundstück zu tun haben. Davon können jährlich bis zu 4000 Euro abgezogen werden.
Was ist zu beachten?
Das deutsche Steuerrecht ist komplex, da macht das Eigenheim keine Ausnahme. Man sollte also nicht nur blind vertrauen, sondern sich direkt nach dem Einzug an einen Fachmann wenden. Das kann ein Steuerberater sein, aber auch entsprechende Vereine.
Familiäre Hilfestellungen
Was ist das?
Viele haben eine Schwägerin, einen Bruder, einen Cousin, die beruflich etwas machen, das einem am Haus von großer Hilfe sein kann. Manche fürchten sich jedoch, damit die Grenze zur Schwarzarbeit zu übertreten. Doch das muss man nicht, denn gerade bei Familienangehörigen – ein per Gesetz breit definierter Begriff – ist in der Regel nicht von Schwarzarbeit auszugehen.
Was ist zu beachten?
Allerdings hat auch im familiären Bereich alles seine Grenzen. Bei der Schwarzarbeit dort, wo es um nachhaltige Gewinne geht: Wenn der schreinernde Cousin ein Terrassendach baut, man ihm das Material bezahlt und ihn zum Grillen einlädt, ist alles ok. Wer dem gleichen Cousin aber noch 500 Euro gibt, macht sich strafbar.
Energetisches Sparen
Was ist das?
Gerade ein neues Haus muss man auch auf technischer Ebene noch „kennenlernen“: Wie viel Strom verbraucht es, wie wird die Heizung optimal eingestellt? Viele Hausbesitzer machen hier einen Fehler, lassen das erste Jahr verstreichen und schauen dann auf die Rechnungen.
Das ist zwar nicht falsch, aber wer wirklich sparen will, muss vom ersten Tag an mit Argusaugen darüber wachen, dass:
• Man einen günstigen Stromanbieter wählt
• Duschgänge nicht länger als fünf Minuten dauern
• Die Wäsche auf der Leine getrocknet wird
• Keine überflüssigen Verbraucher eingeschaltet sind
Eben die typischen Sparregeln im Haushalt, die sich bis hinein in einen sparsamen Hausputz erstrecken.
Was ist zu beachten?
Gerade wer aus einem vergleichsweise alten Gebäude in ein brandneues Eigenheim zieht, sollte darauf gefasst sein, dass er in jedem Fall schon durch die modernere Heizung und Dämmung spart. Allerdings wäre es falsch, sich davon blenden zu lassen, denn „da geht immer noch was“. Ein Großteil der Einsparungen basiert auf persönlichem Verhalten. Und das muss man auch im neuen Haus erst einmal erlernen.
Verdienstmöglichkeiten
Der Kredit wurde umgeschuldet, den Garten hat man im Schweiße seines Angesichts angelegt. Wenn diese Linie erreicht wurde, ist es an der Zeit, sich darüber Gedanken zu machen, wie das Häuschen zusätzliches Geld bringt.
Wohnungsvermietung
Was ist das?
Es ist eigentlich einfach: Was man besitzt, darf man vermieten – ohne Wenn und Aber. Das gilt natürlich auch für Teile seines Heims, in der Immobiliensprache als Einliegerwohnung bezeichnet. Je nach Lage, ortsüblichem Mietspiegel usw. lassen sich dadurch ganz erhebliche Summen verdienen, auch wenn es sich nur um kleine Wohnungsflächen handelt.
Der vielleicht größte Vorteil des Vermietens ist, dass man dafür ein monatliches festes Zusatzeinkommen bekommt – vertraglich vereinbart. Zudem können alle Kosten, die mit dem vermieteten Objekt zusammenhängen, bei der Steuererklärung angegeben und somit weitere Einsparungen generiert werden.
Was ist zu beachten?
Allerdings unterscheidet sich der Einfamilienhausbesitzer als Vermieter rein rechtlich nicht vom Eigentümer riesiger Mietshäuser. Das bedeutet, er hat die gleichen Rechte und Pflichten, muss Kündigungsfristen einhalten, Reparaturen bezahlen usw. Und mittlerweile obliegt ihm auch das Bezahlen des Maklers, sofern er einen beauftragt.
Zudem sollte man noch etwas anderes bedenken, bevor man vorschnell Anzeigen schaltet: Indem man vermietet, holt man sich eine fremde Person ins Haus. Das mag nicht so schwer wiegen, wenn man fernab des Mietobjekts lebt. Doch wenn der Fremde im eigenen Heim lebt, kann dies zu zusätzlichen Reibungspunkten führen, die schon damit beginnen, dass das neue, eigene Reich doch nicht ganz alleine bewohnt wird.
Werbeflächen
Was ist das?
Werbung ist ein gigantisches Potenzial, in dem jährlich Milliarden umgesetzt werden. Auch als Hausbesitzer kann man einen Teil dieses Kuchens abbekommen, indem man seine Fassade als Werbefläche vermietet. In früheren Zeiten war das noch kompliziert, man musste Anzeigen schalten. Heute ist man nur eine Google-Suche entfernt. Gibt man in die Suchmaschine „Fassade Werbefläche vermieten“ ein, werden einem haufenweise Unternehmen angezeigt, deren Geschäftsmodell die Vermittlung von Hausbesitzern an Werbefirmen ist.
Was ist zu beachten?
Nicht jede Fassade ist für die Werbung geeignet. Es zählt einmal mehr die Lage. Je mehr Durchgangsverkehr, je besser die Sichtbarkeit aus der Distanz, desto größer die Wahrscheinlichkeit, ein lukratives Angebot zu bekommen.
Der zweite preisgestalterische Punkt ist die Fläche, für Top-Lagen gibt es pro Quadratmeter 500 Euro, das sind aber die wenigsten Standorte. Weitaus realistischer für eine Einfamilienhaus-Fassade sind 500 Euro monatlich, hier kommt es aufs Vergleichen und Verhandlungsgeschick an. Natürlich müssen diese Einnahmen versteuert werden.
Doch lange bevor man sich mit solchen Fakten befasst, muss einmal mehr das Amt bemüht werden: Unter Umständen ist nämlich eine Baugenehmigung notwendig. Zudem sollte man beachten, dass in diesem Umfeld die Verträge meist langfristig gelegt werden, fünf Jahre sind oft das Minimum. Für die langfristige Finanzplanung natürlich ein Vorteil, aber es bedeutet eben auch, dass man ein halbes Jahrzehnt lang an seiner Fassade ein Werbeplakat hängen hat – das in regelmäßigen Abständen gewechselt wird.
Bed & Breakfast
Was ist das?
Wer sich nicht auf die Dauerhaftigkeit einer normalen Vermietung einlassen, aber dennoch freie Räume anbieten möchte, kann einen anderen Weg gehen. Bed & Breakfast lautet das Zauberwort, also ein Fremdenzimmer mit Frühstück, man macht aus seinem Haus keine Privatpension, sondern vermietet Privatzimmer. Auf einer rein technischen Ebene ist das, erst recht in der heutigen Zeit, sehr einfach, besonders wenn das Zimmer sowieso als Einliegerwohnung vom Rest des Hauses abgetrennt ist. Dann stattet man den Raum mit
• Bett
• Schrank
• Schreibtisch
• Beleuchtung
• TV
aus und hat schon ein Zimmer, dass man bei Airbnb und seinen Alternativen unkompliziert anbieten kann.
Was ist zu beachten?
Das Vermieten einer Wohnung ist Privatangelegenheit, regelmäßige Kurzzeitvermietungen, wie sie zum Naturell eines B&B gehören, sind jedoch eindeutig gewerblich und unterliegen daher der Gewerbeanzeigepflicht. Allerdings ist das eine formlose Sache und kann bei sogenannten Bagatellvermietungen auch teilweise ganz entfallen.
Die erzielten Einnahmen müssen steuerlich geltend gemacht werden, Umsatzsteuern müssen jedoch erst abgeführt werden, wenn die jährlichen Einnahmen 17500 Euro übersteigen. Aber zuvor steht noch etwas anderes: Um ein B&B zu betreiben, sollte das Haus zumindest im Einzugsbereich einer touristisch attraktiven Region liegen. Falls Großindustrie in der Nähe liegt, kann man auch die Variante der Monteurszimmervermietung überdenken. Ist dies alles nicht der Fall, kann es durchaus sein, dass man selten in den Genuss von zahlenden Gästen kommt – womit wir auch bei einem Haupt-Nachteil wären: Ein B&B ist eine vergleichsweise unsichere Einnahmequelle.
Blumen- und Gemüsezucht
Was ist das?
Gärtnern liegt aktuell im Trend. Ob hinter dem eigenen Haus oder selbst auf dem kleinsten großstädtischen Balkon, überall züchten immer mehr Menschen eigenes Gemüse, eigene Früchte, eigene Blumen. Genau das lässt sich nutzen. Denn nicht jeder hat einen Gartenmarkt vor der Tür oder will die dort aufgerufenen Preise für Samen und Setzlinge bezahlen. Wer hinter dem Eigenheim einen Garten hat und bereit ist, einige Quadratmeter davon abzutreten, kann diese Fläche dann nutzen, um dort Pflanzen zu ziehen und sie zu verkaufen – entweder jung zum Selbsteinpflanzen oder nach der Ernte.
Was ist zu beachten?
Es ist eine Sache, ein paar Salatköpfe für die eigene Küche zu ziehen. Eine ganz andere ist es jedoch, dies mit Verkauf im Hinterkopf zu tun. Die Gewinnmargen sind zwar vergleichsweise groß, weil zwischen Samen und Pflanzen gewaltige Preisspannen bestehen. Gleichsam ist der Gesamtgewinn jedoch niedrig, weil man eben für Pflänzchen keine zehn Euro pro Stück verlangen kann.
Aber: Prinzipiell ist Gärtnern kein Hexenwerk, auch nicht mit einem kommerziellen Zwecke im Hinterkopf. Solange man den Boden gut vorbereitet, hochwertigen Samen kauft und sich an die Anleitung hält, werden genug Pflanzen in verkaufswürdiger Qualität sprießen. Und: Diese kann man nicht nur direkt verkaufen, sondern auch ihre Samen. Das kann sich besonders bei exotischen Pflanzen lohnen, die es in normalen Märkten gar nicht zu kaufen gibt.
Filmkulisse
Was ist das?
Filmkulisse? Muss man dazu nicht eher Besitzer eines Schlosses, einer Alm oder ähnlich außergewöhnlicher Immobilien sein? Wer sich das jetzt fragt, sollte eine weitere Frage hinterherschieben: Wenn man die ganzen Sendungen von Cobra 11 über Rote Rosen bis zu In aller Freundschaft guckt, in wie vielen davon kommen Schlösser, Almen und Co. vor? Es sind die wenigsten. Was aber bei Film- Werbe- und Serienproduktionen immer wieder benötigt wird, sind „normale“ Objekte. Hier das Einfamilienhaus, in dem das heldenhafte Ermittlerteam die Leiche findet, dort die neue Bleibe, die sich das Serienpärchen anschaut oder der Garten, in dem die Familie sich das beworbene Produkt schmecken lässt.
Solche Kulissen werden mitnichten nur in Studios aufgebaut – das wäre nämlich ziemlich teuer. Für die Produktionsfirmen ist es wesentlich günstiger, passende Locations von Privatleuten anzumieten. Für Hausbesitzer verläuft es ähnlich wie bei der Fassadenwerbung: Man suche sich per Google eine der dutzenden Agenturen.
Was ist zu beachten?
Die Eintragung seines Hauses alleine garantiert noch keine Einnahmen. In der Regel läuft es so, dass danach erst einmal Fotos gemacht und in der Datenbank abgelegt werden – ob ein Produktionsteam dann darüber stolpert, ist ein Vorgang, der viel mit Glück zu tun hat, denn i.d.R. werden mehrere Locations in die engere Wahl gezogen. Es folgen Ortsbesichtigungen und erst dann wird eine endgültige Auswahl getroffen und ein Vertrag abgeschlossen.
Dann kann vieles hinzukommen: „Wie gesehen“ werden die wenigsten Häuser bei Drehs verwendet. Umstellen von Möbeln ist üblich, manchmal werden sogar ganze Wände gestrichen. Damit das nicht zum Schaden des Hausbesitzers gereicht, sollte im Vorfeld alles vertraglich festgehalten werden. Aber: Wenn alles klappt, darf man sich über einen zwar nicht regelmäßigen, aber durchaus warmen Geldsegen freuen, denn branchenüblich ist eine Netto-Monatskaltmiete pro ganzem Drehtag. Dafür muss man allerdings auch in Kauf nehmen, für vielleicht mehrere Tage sein Haus nicht oder nur teilweise nutzen zu können.
Stromerzeugung
Was ist das?
Zugegeben, die wahrlich güldenen Zeiten Anfang bis Mitte der 2000er, in denen man sich eine Photovoltaikanlage aufs Dach montieren lassen und sich über saftige Einspeisevergütungen im Bereich von 50 Cent pro kW/h freuen konnte, sind definitiv vorbei – heute gibt’s je nach Anlagenleistung noch 10 bis 12 Cent.
Aber: Kleinvieh macht bekanntlich auch Mist. Die Einspeisungsvergütung wurde zwar geringer, dafür sanken aber auch die Preise von PV-Anlagen um mehr als ein Drittel – im gleichen Zeitraum kletterte zudem auch der Wirkungsgrad der Anlagen je nach Bauweise zwischen 20 und 25% nach oben. Unterm Strich bekommt man zwar nach wie vor weniger Geld raus, aber auch heute noch lohnt sich eine vergleichsweise große PV-Anlage, um damit Geld zu verdienen.
Was ist zu beachten?
Jedes Haus hat einen bestimmten Peak-Stromverbrauch. Also der Strom, der in jedem Fall benötigt wird. Diesen Wert sollte man genau kennen. In einem neuen Eigenheim ist es dazu tatsächlich notwendig, ein, besser zwei oder drei Jahre lang den Zähler zu beobachten, um einen Mittelwert herauszubekommen.
Anhand dieses Wertes lässt man nun eine Photovoltaik-Anlage installieren, deren Leistung großzügig darüber liegt. Das lohnt sich, denn mittlerweile herrscht in Deutschland die sogenannte Netzparität – die Kosten des selbsterzeugten Stroms sind also gleich oder günstiger als die des normalen Anbieterpreises. Man spart also zunächst die normalen Stromkosten. Für jede Kilowattstunde, die die Anlage mehr erzeugt, als der aktuelle Eigenverbrauch des Hauses, gibt es Einspeisevergütung.
Zusammenfassung und Fazit
Wer ein Eigenheim besitzt, kann damit praktisch alles machen, was er möchte. Neben dem normalen Wohnen bietet diese Tatsache wahrlich vielfältige Optionen, um die Schuldenlast des Hauses zu senken oder auch lange nach der Abtragungsphase noch den einen oder anderen Euro dazu zu verdienen. Es braucht nur etwas Kreativität.
