Schenkung: Durch richtigen Nießbrauch Steuern sparen
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Schenkung: Durch richtigen Nießbrauch Steuern sparen

Dr. Kittl & Partner
Beitrag von Dr. Kittl & Partner

Aus steuerlicher Sicht kann es Sinn machen, eine wertvolle Immobilie durch eine vorgezogene Vermögensübertragung zu verschenken. Allerdings sollte man dabei die Möglichkeit eines Nießbrauchs prüfen. Das hat einige handfeste steuerliche Vorteile.

Wer sich zur vorzeitigen Vermögensübertragung seiner Wohnimmobilie entschließt, tut aus mehreren Gründen gut daran, sich die Rechte zur Nutzung der Immobilie auf jeden Fall zu sichern. Das ist entweder durch ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchsrecht möglich.

Steuerliche Vorteile durch den Nießbrauch

„Der Nießbrauchsvorbehalt besagt, dass die Immobilie zwar dem Beschenkten gehört, allerdings gelten u.a. folgende Einschränkungen: Die Einkünfte aus der Immobilie stehen weiterhin dem Schenker zu und dieser muss sie auch als Einkommen versteuern“, erklärt Christian Pongratz, Steuerberater bei der Kanzlei Dr. Kittl & Partner. Beim Nießbrauch kann der Schenkende die Wohnung zudem bewohnen oder auch vermieten. Verkaufen oder belasten darf sie allerdings nur der neue Eigentümer. Ein reines Wohnrecht berechtigt nicht dazu, die Immobilie wirtschaftlich zu verwerten. Ein weiterer Vorteil des Nießbrauchsrechts liegt damit auf der Hand: Der Schenkende hat weiterhin Einkünfte und damit mehr Kapital zur Verfügung. Außerdem spart er Schenkungssteuer, weil der Kapitalwert des Nießbrauchsrechts abgezogen werden kann. „Daher ist die Entscheidung für den Nießbrauch in der Regel die bessere, da einem dann der wirtschaftliche Nutzen bleibt, auch wenn die Immobilie bereits auf die Kinder übertragen wurde", so Christian Pongratz. Weitere Vorzüge: im Todesfall erlischt das Nießbrauchsrecht, aber es fällt keine weitere Erbschafts- oder Schenkungssteuer an – unabhängig vom Wert der Immobilie.

Wichtige Regelungen beim Nießbrauchsrecht

Steuerlich interessant bei der vorgezogenen Vermögensübertragung durch eine Immobilien-Schenkung ist auch: das Nießbrauchsrecht wird vom Wert der Immobilie abgezogen. Das Nießbrauchsrecht wird dabei abhängig vom Lebensalter des Schenkers bewertet. Das heißt im Klartext: je früher eine solche Schenkung erfolgt, desto höher ist der Wert des Nießbrauchsrechts und desto geringer fällt der steuerpflichtige Wert aus. Allerdings gilt es eine Besonderheit zu bedenken: „Verstirbt der Schenker bereits vor Ablauf der laut § 14 Bewertungsgesetz individuell zu berechnenden gesetzlichen Frist, wird das Nießbrauchsrecht rückwirkend nach dessen tatsächlicher Dauer berechnet, statt nach der Lebenserwartung zum Schenkungszeitpunkt“, so Pongratz.

Nießbrauchsrecht durch Gutachten bewerten lassen

Der Steuerberater empfiehlt daher die Anfertigung eines Gutachten über den Verkehrswert der Immobilie: „Wird durch eine solches Gutachten ein niedrigerer Verkehrswert der Immobilien nachgewiesen, als er laut Bewertungsgesetz anzusetzen wäre, spart das Steuern in einer Höhe, die oft erheblich über den Kosten des Gutachtens liegt“. Der Gutachter kann in einem Zug bei der Grundstückbewertung das Nießbrauchsrecht gleich mit bewerten. Dadurch kann auch der Wert des Nießbrauchs durchaus höher werden als laut Bewertungsgesetz. Und im Fall eines frühzeitigen Ablebens des Schenkers, wird das Nießbrauchsrecht - anders als ohne Gutachten - nicht neu berechnet, sodass der Steuervorteil in diesem Fall in voller Höhe erhalten bleibt.

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