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In eine sichere Zukunft: Was Sie über Pflegeimmobilien wissen müssen

In eine sichere Zukunft: Was Sie über Pflegeimmobilien wissen müssen

News Team
04.10.2018, 17:24 Uhr
Beitrag von News Team

Aufgrund der demografischen Entwicklung und teils starken Schwankungen an den Kapitalmärkten hat sich der Kauf von Pflegeimmobilien als einzelne Wohneinheiten in Pflegeeinrichtungen, in den letzten Jahren zunehmend als eine sehr beliebte und sichere Form der Kapitalanlage mit verhältnismäßig hohen Renditen entwickelt. Sichere monatliche Einnahmen, 100% Inflationsschutz sowie ein sehr geringer Verwaltungsaufwand sind im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen nur einige Argumente, um in Pflegeimmobilien nachhaltig zu investieren. Daher möchten wir Ihnen gerne alle häufig gestellten Fragen unseres bisherigen Kundenkreises beantworten und Ihnen das Produkt „Pflegeimmobilie als Kapitalanlage“ genauer erläutern.

Was versteht man unter einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage


Die Investition in eine Pflegeimmobilie ist eine mittel- bis langfristige Investition. Sie sollten die Vorteile der Pflegeimmobilie genau betrachten, zum Einen die Möglichkeit, mit einer abbezahlten Pflegeimmobilie Ihre spätere Einkommenssituation im Rentenalter zu verbessern. Keine andere Investitionsart hat so wenig Risiko zu bieten wie der Erwerb einer Pflegewohnung, eines Pflegeapartments oder einer oder mehrerer Wohneinheiten in einem Pflegeheim. Durch die langfristigen Mietverträge mit dem Betreiber (mind. 20 – 30 Jahre) ist bereits ein sicherer Partner für Ihre Investition an der Hand. Gleichzeitig wird die Vermietung, die Betriebs- und Instandhaltung, alles was das Pflegeheim anbelangt vom Betreiber geregelt und finanziell ausgeglichen. Heißt für Sie als Anleger in eine Pflegeimmobilie, dass die Miete stetig fließt, auch bei Leerstand Ihrer erworbenen Mieteeinheit. Der Betreiber legt die Mieteinnahmen auf die jeweiligen Eigentümer der Wohneinheiten in seinem gepachteten Pflegeheim um. Auch die Betriebs- und Instandhaltungskosten werden vom Betreiber übernommen, so dass Ihnen hierdurch kein finanzieller Mietaufwand entsteht. Außerdem übernimmt der Bereiber des Pflegeheims auch die Vermietung der unterschiedlichen Pflegeeinheiten in seinem Pflegeheim. Dies bedeutet wiederum für Sie als Anleger auch keinen zeitlichen Aufwand für die Mietersuche.

Welche Anlegertypen können profitieren?


Ganz allgemein betrachtet gibt es für jeden Investor eine geeignete Kapitalanlage in Pflegeimmobilien. Es müssen keineswegs immer ein oder mehrere Millionen Euro sein, die investiert werden. Auch kleinere Investments, beispielsweise in einzelne Zimmer oder Appartements eines Pflegeheims, sind durchaus möglich.

Wieviel Eigenkapital brauche ich?


Je mehr eigene Ersparnisse in die Finanzierung fließen, desto geringer ist der Anteil, der für Kredittilgung und Kreditzinsen aufgebracht werden muss. Als Eigenkapital im engeren Sinne gelten Bargeld, Sparguthaben, Bausparguthaben (sofern sie ohne Zwischenfinanzierung sofort zur Verfügung stehen, also zuteilungsreif sind), Festgelder und festverzinsliche Wertpapiere.

Wie hoch der Anteil an Eigenkapital insgesamt sein sollte, hängt von vielen Faktoren ab. Experten raten dazu, 20 bis 30 Prozent selbst in die Finanzierung einzubringen. Bei einer preiswerten Immobilie kann dieser Anteil aber auch darunter liegen. Relevant ist vor allem die monatliche Belastung, eine Vollfinanzierung ist bei einer preiswerten Immobilie also durchaus möglich

Wie errechnet sich die Rendite?


Eine Renditeimmobilie ist eine Investition in Ihre Zukunft, in Ihre private Altersvorsorge. Wenn Sie eine Immobilie als Anlagemöglichkeit erwerben, werden Sie eine Immobilie erwerben, bei der Kaufpreis und Darlehenszahlungen (einschl. Zinsen) der Miete gegengerechnet werden. Das heißt Ihre Immobilie erwirtschaftet für Sie Gewinn. Eine Immobilie zur Kapitalanlage kaufen lohnt sich dann, wenn die Mischung zwischen Eigenkapital, Fremdkapital und den Fördermöglichkeiten z.B. der Kreditanstalt für Wiederaufbau, der KfW-Bank, stimmt.

Sind Ort und Lage entscheidend?


Ein geeigneter Standort ist für den Erfolg und die Beständigkeit der Pflegeeinrichtung von hoher Bedeutung. Nach Festlegung des Standortes wird dieser gründlich hinsichtlich der lokalen Bevölkerungsstruktur, dem vorhandenen Angebot an Pflegeplätzen, der Marktsituation am Standort, der gesellschaftlichen Entwicklungstendenzen, des Grundstücks selbst, uvm. analysiert. Die Ergebnisse liefern die Entscheidungsgrundlage für Investoren, Betriebsträger und Banken.

Wir bauen an Standorten, die gesicherten und nachhaltigen Bedarf bieten. Die Standortwahl schließt eine bestehende Pflegelücke und sichert gleichzeitig die Rentabilität des Pflegebetriebs. Somit schafft eine Pflegeimmobilie auch zahlreiche Arbeitsplätze im sozialen Bereich. Das sind in der Regel rund 80 Arbeitsplätze bei 100 Pflegeplätzen.

Kann ich oder ein Verwandter die Immobilie nutzen?


Eine Pflegeimmobilie eignet sich hervorragend zur Familien-Absicherung. Anleger genießen ein bevorzugtes Belegungsrecht für sich und Ihre Angehörigen (nach §15 AO). Die Wahrnehmung des Bezugs beschränkt sich nicht nur auf den Standort der eigenen Investition. Wenn der Bedarfsfall für einen Angehörigen eintritt, genügt ein Anruf der ERL Immobiliengruppe. Die medizinische und pflegerische Rund-um-Versorgung ist somit gegeben.

Gibt es ein Risiko?


Jede Art von Investitionen bringt Risiken mit sich. Aber gerade bei Pflegeimmobilien sind diese auf ein absolutes Minimum reduziert und kalkulierbar. Wie bei Immobilien generell, spielt der Standort eine große Rolle, denn nur wenn das Einzugsgebiet groß genug ist, kann man ein Pflegeheim auch dauerhaft auslasten.

Achten Sie auf die Größe des Hauses im Verhältnis zum Standort: Ein wirtschaftlicher Betrieb wird unter Fachleuten hauptsächlich für Häuser mit Größen von 80-120 Appartements gesehen. Kleinere Häuser werden sich dazu im Vergleich langfristig schwerer tun. Zu beachten ist auch, dass keine Überkapazitäten erstellt werden, daher sollten die Häuser auch nicht zu groß im Verhältnis zum Standort sein.

Die Qualität und Bonität des Betreibers spielt eine weitere tragende Rolle für den Investitionserfolg bei Pflegeappartements.

Fragen Sie nach Referenzen des Betreibers. Wie lange ist der Betreiber bereits am Markt? Handelt es sich um einen Betreiber, der mit Gewinnerzielungsabsicht handelt, oder um einen gemeinnützigen Betreiber?

Schließlich sollte auch der Bauträger über entsprechende Referenzen im Bereich des barrierefreien und altengerechten Bauens verfügen, denn hier müssen Auflagen erfüllt werden, die es im klassischen Wohnungsbau nicht gibt. Die ERL Immobiliengruppe ist mit einer Vielzahl an realisierten Objekten und jahrzehntelanger Erfahrung ein Spezialist auf diesem Gebiet.

Wie laufen Wieder-Verkauf oder Vererbung?


Pflegeimmobilien sind gerade in Krisenzeiten eine wertbeständige Kapitalanlage mit einem soliden Schutz vor Inflation. Und Sie können wie jede andere Immobilie jederzeit weiterverkauft, vererbt oder verschenkt werden. Bei Verkaufsinteresse sorgt die ERL Immobiliengruppe für einen schnellen Wiederverkauf und übernimmt die Vermittlung. Die Nachfrage nach unseren Pflegeimmobilien ist gleichbleibend groß und zahlreiche Interessenten befinden sich auf der ständigen Vormerkliste.

Welchen Verwaltungsaufwand habe ich?


Es fällt im Vergleich zu klassischen Immobilien kaum ein Verwaltungsaufwand an. Es müssen weder Korrespondenzen mit dem Mieter geführt werden, noch muss man sich um Themen wie Nebenkostenabrechnungen kümmern. Die Arbeit mit Mietern wird fachmännisch von der jeweiligen Hausverwaltung, beispielsweise auch der ERL Immobilienverwaltungs GmbH übernommen. Käufer erhalten monatlich Ihre Miete überwiesen, wie ein Gehalt.



Was ist bei einer Insolvenz des Immobilien-Betreibers?


Im Falle einer Insolvenz eines Betreibers würde der jeweiligen Sozialhilfeträger einen Notbetreiber einsetzen, der die Einrichtung weiterführt. Die Eigentümergemeinschaft würde in Abstimmung mit dem Sozialhilfeträger einen neuen Betreiber suchen. Ein neuer Betreiber würde daraufhin den bestehenden Mietvertrag sowie in den Versorgungsvertrag eintreten.

Gibt es staatliche Förderung?


Durch das Energie-Effizienz-Konzept haben Kapitalanleger die Möglichkeit, ein zinsgünstiges, staatlich gefördertes KfW-Darlehen von bis zu 100.000 Euro zu erhalten. Das Darlehen wird pro Wohneinheit gewährt und kann über die eigene Hausbank beantragt werden, woraus eine nachhaltige und wertstabile Immobilie resultiert.

Was passiert in der "Pre-Opening-Phase"?


Die sogenannte Pre-Opening Phase ist die Startphase für den Betreiber nach der Eröffnung eines Hauses. Grundsätzlich wird ein Haus nach der Eröffnung nicht sofort zu 100 Prozent belegt, es erfolgt eine kontinuierliche Belegung, mit der auch der Personalstand im Haus nach und nach steigt. Man rechnet damit, dass eine Vollbelegung nach etwa sechs Monaten erreicht ist. Um den Betreiber von Anfang an nicht über Gebühr zu belasten, gibt es diese Pre-Opening-Phase.

Warum bei ERL kaufen?


Eine gute Lage ist entscheidend für die zeitlose Attraktivität eines Bauwerks. Deswegen investieren wir gemeinsam mit unseren Partnern, den Kommunen, umfangreiche Überlegungen in die Wahl des idealen Standorts. Eine hochwertig Bauqualität ist ebenfalls entscheidend für eine langfristige wirtschaftliche Nutzung des Objekts. Um diese handwerkliche Qualität zu gewährleisten, vertrauen wir auf unsere hauseigenen Betriebe mit rund 200 Mitarbeitern – vom Aushub bis zur Zimmerei.

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